IMT, IMI, imposto de selo : les taxes d’une construction au Portugal
Un projet de construction au Portugal génère des taxes à trois moments : à l’achat du terrain, pendant l’instruction du permis, puis chaque année une fois la maison livrée. Pour un résident fiscal français s’ajoute un volet déclaratif côté France. Ce guide donne la chronologie complète et les ordres de grandeur constatés en 2026, pour intégrer chaque poste au budget dès le départ.
À l’achat du terrain : IMT, imposto de selo, frais d’acte
L’IMT, la taxe de transmission
L’IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões, taxe municipale de transmission) se paie avant la signature de l’acte. Pour un terrain constructible, le taux constaté est d’environ 6,5 % du prix d’achat — un taux plus élevé que les barèmes progressifs applicables aux logements. Sur un terrain à 80 000 €, comptez ainsi une enveloppe d’environ 5 200 € à prévoir avant même le premier coup de pelle.
L’imposto de selo et les frais d’acte
L’imposto de selo (droit de timbre) ajoute 0,8 % du prix d’achat. Viennent ensuite les frais de notaire et d’inscription au registre foncier, de l’ordre de quelques centaines d’euros à un peu plus de 1 000 € selon l’opération. Le détail du parcours d’achat est traité dans le guide du terrain constructible.
Pendant le projet : les taxes municipales
L’instruction du licenciamento (permis de construire) et l’émission de l’alvará s’accompagnent de taxes municipales de licence et d’urbanisation. Chaque câmara fixe son barème : les montants constatés représentent 1 à 3 % du coût du projet selon la commune, la surface et les infrastructures concernées. Ces taxes se paient avant l’ouverture du chantier et figurent rarement dans les premières estimations : intégrez-les dès le plan de financement.
Après la construction : IMI et éventuel AIMI
L’IMI, l’impôt foncier annuel
Une fois la maison inscrite à la matrice prédiale, l’IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis, impôt foncier) est dû chaque année. En zone urbaine, le taux se situe entre 0,3 et 0,45 % de la VPT (valor patrimonial tributário, valeur fiscale du bien), chaque commune fixant son taux dans cette fourchette. La VPT est généralement inférieure à la valeur de marché, ce qui modère la facture réelle. L’inscription du bien suit l’obtention de la licença de utilização.
L’AIMI, au-delà d’un certain patrimoine
L’AIMI (adicional ao IMI, contribution additionnelle) concerne les patrimoines immobiliers portugais dont la VPT cumulée dépasse 600 000 € par personne. Un couple détenant un bien en commun bénéficie donc d’un seuil cumulé de 1 200 000 €. La plupart des maisons individuelles restent sous ce seuil.
Côté France : ce que change la convention fiscale
La convention fiscale franco-portugaise évite la double imposition : les impôts fonciers portugais ne se cumulent pas avec un équivalent français sur le même bien. Trois obligations demeurent pour un résident fiscal français :
- déclarer la détention du bien à l’étranger et les comptes bancaires ouverts au Portugal ;
- déclarer les éventuels revenus locatifs selon les règles de la convention ;
- intégrer le bien à l’assiette de l’IFI si votre patrimoine immobilier net mondial dépasse le seuil d’imposition.
La chronologie complète en un tableau
| Taxe | Moment | Ordre de grandeur constaté 2026 |
|---|---|---|
| IMT (transmission) | Avant l’acte d’achat du terrain | ~6,5 % du prix (terrain constructible) |
| Imposto de selo (timbre) | À l’acte d’achat | 0,8 % du prix |
| Notaire et registre | À l’acte d’achat | Quelques centaines à ~1 000 € |
| Taxes municipales (licence, urbanisation) | Instruction du permis, avant chantier | 1 à 3 % du projet selon la commune |
| IMI (foncier) | Chaque année après livraison | 0,3 à 0,45 % de la VPT (zone urbaine) |
| AIMI (additionnel) | Chaque année, si applicable | Au-delà de 600 000 € de VPT par personne |
Ces chiffres sont indicatifs, constatés en 2026, et à valider avec un professionnel pour votre situation. Pour le montage global, voir les 4 options de financement.
Votre budget, taxes comprises
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Estimer mon projet taxes inclusesQuestions fréquentes
Paie-t-on l’IMT sur la construction ou seulement sur le terrain ?
Seulement sur le terrain. L’IMT taxe la transmission d’un bien existant : la construction que vous faites édifier ensuite n’y est pas soumise. C’est un avantage budgétaire de la construction par rapport à l’achat d’une maison finie.
Paie-t-on des impôts fonciers en France et au Portugal ?
Non. La convention fiscale franco-portugaise évite la double imposition : l’IMI se paie au Portugal, sans équivalent français sur le même bien. Restent les obligations déclaratives françaises et, le cas échéant, l’IFI.
À combien s’élève l’IMI pour une maison neuve ?
Entre 0,3 et 0,45 % de la valeur fiscale (VPT) par an en zone urbaine, selon le taux fixé par la commune. La VPT étant généralement inférieure à la valeur de marché, la facture annuelle reste modérée pour une maison individuelle.