Glossaire de la construction au Portugal : 40 termes traduits et expliqués
Chaque projet de construction au Portugal se heurte au même mur : un vocabulaire administratif et technique sans équivalent direct en français. Ce lexique traduit la quarantaine de termes que vous croiserez réellement, dans les annonces, chez le notaire, à la mairie et sur le chantier, avec, pour chacun, ce qu’il signifie concrètement pour vous.
En bref : les 5 termes à connaître absolument : le PDM (l’équivalent du PLU), la certidão (le document officiel qui prouve ce qu’un terrain autorise), le CPCV (le compromis de vente), l’alvará (l’autorisation d’ouvrir le chantier) et la licença de utilização (le permis d’habiter).
Urbanisme et autorisations
| Terme | Équivalent français | En pratique |
|---|---|---|
| Câmara municipal | Mairie | Instruit et délivre toutes les autorisations de votre projet |
| PDM (Plano Diretor Municipal) | PLU | Classe chaque parcelle : constructible ou non, et sous quelles conditions |
| PIP (pedido de informação prévia) | Certificat d’urbanisme opérationnel | Réponse officielle sur la faisabilité d’un projet ; engage la mairie un an |
| Licenciamento | Permis de construire | La procédure complète d’autorisation, détail ici |
| Alvará de construção | Autorisation d’ouvrir le chantier | Sans lui, aucun travail ne peut légalement commencer |
| Licença de utilização | Permis d’habiter | Clôt le projet ; les banques et assureurs la demandent, détail ici |
| Certidão | Certificat officiel | Extrait délivré par la mairie ou le registre ; seule preuve opposable de ce qu’un terrain autorise |
| RAN / REN | Zones agricoles / écologiques protégées | Terrains quasi inconstructibles, quel que soit le discours de l’annonce |
| Loteamento | Lotissement | Découpage autorisé en lots à bâtir, avec règles communes |
| Cércea | Hauteur maximale | La hauteur de façade que le PDM autorise sur votre parcelle |
| BUPi (Balcão Único do Prédio) | Guichet unique du cadastre rural | Permet de géoréférencer un terrain rural et d’accorder ses limites réelles avec les registres ; démarche souvent gratuite en mairie |
| RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas) | Règlement général de la construction | Fixe les règles minimales des bâtiments (hauteurs sous plafond, ventilation, surfaces) ; votre architecte s’y réfère d’office |
| Destaque | Détachement de parcelle | Procédure qui sépare un lot à bâtir d’un terrain plus grand sans passer par un lotissement complet ; conditions fixées par la mairie |
| Área de implantação | Emprise au sol | La surface que la maison occupe au sol ; le PDM la plafonne souvent en pourcentage de la parcelle |
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Propriété, achat et fiscalité
| Terme | Équivalent français | En pratique |
|---|---|---|
| NIF | Numéro fiscal | Indispensable avant tout acte, comment l’obtenir |
| CPCV (contrato-promessa) | Compromis de vente | Y inscrire les conditions suspensives (PIP favorable, financement) |
| Escritura | Acte authentique | La signature définitive chez le notaire |
| Caderneta predial | Fiche fiscale du bien | Décrit le bien vu des impôts ; à comparer à la réalité |
| Registo predial | Registre foncier | Prouve qui possède quoi, avec quelles charges |
| IMT | Droits de mutation | 6,5 % sur un terrain constructible, détail taxes |
| Imposto do selo | Droit de timbre | 0,8 % du prix à l’achat |
| IMI | Taxe foncière | 0,3 à 0,45 % par an sur la valeur fiscale du bien |
| Mais-valias | Plus-values | Imposition en cas de revente ; comptez-la dans un projet d’investissement |
| Sinal | Arrhes du compromis | La somme versée à la signature du CPCV ; son sort en cas de désistement de l’une ou l’autre partie doit être écrit noir sur blanc |
| Ónus | Charges inscrites | Hypothèques, servitudes ou saisies grevant le bien ; elles apparaissent sur la certidão du registre foncier, à lire avant de signer |
| VPT (valor patrimonial tributário) | Valeur fiscale du bien | La valeur retenue par les impôts, souvent inférieure au prix de marché ; elle sert de base à l’IMI |
| Prédio | Bien immobilier (faux ami) | Désigne tout bien inscrit, terrain ou bâtiment, pas seulement un immeuble ; un prédio rústico est un terrain rural |
| Habilitação de herdeiros | Acte d’héritiers | L’acte notarié qui désigne les héritiers d’un bien ; première étape avant de construire sur un terrain familial |
| Procuração | Procuration | Permet de confier achat, démarches et signatures à un mandataire au Portugal ; signable depuis la France, chez un notaire ou au consulat |
Contrat et chantier
| Terme | Équivalent français | En pratique |
|---|---|---|
| Empreitada | Marché de travaux | Le contrat de construction ; exigez un prix forfaitaire écrit, détail contrat |
| Caderno de encargos | Cahier des charges | Décrit précisément ce qui sera construit et avec quels matériaux |
| Projeto de arquitetura | Projet architectural | Signé par un architecte inscrit à l’Ordem, obligatoire |
| Especialidades | Études techniques | Structure, thermique, eau, électricité… chacune signée par un technicien habilité |
| Termo de responsabilidade | Attestation de responsabilité | Un professionnel engage sa signature sur la conformité d’un projet ou d’un chantier |
| Diretor de obra | Directeur de chantier | Responsable technique de l’exécution ; son nom figure au dossier |
| Livro de obra | Journal de chantier | Registre officiel du déroulé des travaux, consultable |
| Moradia | Maison individuelle | Par opposition à l’apartamento ; moradia isolada = non mitoyenne |
| T2 / T3 / T4 | Nombre de chambres | Un T3 = 3 chambres (le séjour ne compte pas, contrairement à la France) |
| Terreno urbano / rústico | Constructible / agricole | Seul le classement PDM fait foi, comment vérifier |
| Área bruta de construção | Surface brute | Murs compris : ne la comparez pas à une surface habitable française |
| Memória descritiva | Notice descriptive | La pièce écrite du dossier de permis qui décrit le projet, les matériaux et les choix techniques ; lisez-la, c’est votre maison sur le papier |
| Projeto de especialidades | Dossier des études techniques | L’ensemble des études (structure, réseaux, thermique) déposé après l’approbation de l’architecture ; sans lui, pas d’alvará |
| Telas finais | Plans de récolement | Les plans conformes à ce qui a réellement été construit, remis en fin de chantier ; la mairie les demande pour la licença de utilização |
| Ficha técnica da habitação | Fiche technique du logement | Document remis à la livraison, récapitulant matériaux, équipements et intervenants ; conservez-le pour la revente |
| Auto de receção | Procès-verbal de réception | Le document signé à la remise des clés, avec la liste des réserves à corriger ; datez-le, il ouvre les délais de garantie |
Le faux ami qui coûte cher : « terreno para
construção » dans une annonce est un argument commercial, pas un
statut juridique. Seuls le PDM et la certidão établissent ce qu’une
parcelle autorise réellement.
Questions fréquentes
Que signifie T3 dans une annonce portugaise ?
Trois chambres. Le T ne compte que les chambres : un T3 portugais correspond à peu près à un 4 pièces français.
Quelle différence entre alvará et licença de utilização ?
L’alvará ouvre le chantier ; la licença de utilização le clôt en autorisant l’habitation. L’une commence, l’autre termine.
Un terme manque à ce lexique ?
Écrivez-nous à contact@construireauportugal.com : le lexique est enrichi à chaque mise à jour mensuelle.
Qu’est-ce que la caderneta predial et où l’obtenir ?
C’est la fiche fiscale du bien : surface, localisation, valeur fiscale, propriétaire connu des impôts. Le propriétaire la télécharge gratuitement sur le Portal das Finanças ; exigez-en une version récente avant tout compromis.
Quelle différence entre caderneta predial et certidão do registo predial ?
La caderneta décrit le bien vu des impôts ; la certidão du registre foncier prouve qui en est propriétaire et quelles charges l’affectent. Les deux doivent raconter la même histoire : toute divergence se règle avant l’achat.
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