Financement · Mis à jour août 2026 · Lecture 8 min

IMT, IMI, imposto de selo : les taxes d’une construction au Portugal

Un projet de construction au Portugal génère des taxes à trois moments : à l’achat du terrain, pendant l’instruction du permis, puis chaque année une fois la maison livrée. Pour un résident fiscal français s’ajoute un volet déclaratif côté France. Ce guide donne la chronologie complète et les ordres de grandeur constatés en 2026, pour intégrer chaque poste au budget dès le départ.

À l’achat du terrain : IMT, imposto de selo, frais d’acte

L’IMT, la taxe de transmission

L’IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões, taxe municipale de transmission) se paie avant la signature de l’acte. Pour un terrain constructible, le taux constaté est d’environ 6,5 % du prix d’achat, un taux plus élevé que les barèmes progressifs applicables aux logements. Sur un terrain à 80 000 €, comptez ainsi une enveloppe d’environ 5 200 € à prévoir avant même le premier coup de pelle.

L’imposto de selo et les frais d’acte

L’imposto de selo (droit de timbre) ajoute 0,8 % du prix d’achat. Viennent ensuite les frais de notaire et d’inscription au registre foncier, de l’ordre de quelques centaines d’euros à un peu plus de 1 000 € selon l’opération. Le détail du parcours d’achat est traité dans le guide du terrain constructible.

Pendant le projet : les taxes municipales

L’instruction du licenciamento (permis de construire) et l’émission de l’alvará s’accompagnent de taxes municipales de licence et d’urbanisation. Chaque câmara fixe son barème : les montants constatés représentent 1 à 3 % du coût du projet selon la commune, la surface et les infrastructures concernées. Ces taxes se paient avant l’ouverture du chantier et figurent rarement dans les premières estimations : intégrez-les dès le plan de financement.

Après la construction : IMI et éventuel AIMI

L’IMI, l’impôt foncier annuel

Une fois la maison inscrite à la matrice prédiale, l’IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis, impôt foncier) est dû chaque année. En zone urbaine, le taux se situe entre 0,3 et 0,45 % de la VPT (valor patrimonial tributário, valeur fiscale du bien), chaque commune fixant son taux dans cette fourchette. La VPT est généralement inférieure à la valeur de marché, ce qui modère la facture réelle. L’inscription du bien suit l’obtention de la licença de utilização.

L’AIMI, au-delà d’un certain patrimoine

L’AIMI (adicional ao IMI, contribution additionnelle) concerne les patrimoines immobiliers portugais dont la VPT cumulée dépasse 600 000 € par personne. Un couple détenant un bien en commun bénéficie donc d’un seuil cumulé de 1 200 000 €. La plupart des maisons individuelles restent sous ce seuil.

Exonérations et cas particuliers

Plusieurs situations allègent la facture, toutes soumises à conditions précises qui se vérifient avec un professionnel avant d’être intégrées au budget :

• Résidence principale : une exonération temporaire d’IMI existe pour le logement affecté à la résidence principale et permanente, sous conditions de valeur fiscale et de revenus. Elle se demande auprès des finances après l’inscription du bien : elle n’est pas automatique ;
• Classement du terrain : le taux d’IMT dépend de la nature du bien transmis. Un terrain classé constructible, un terrain rustique et un logement fini suivent des barèmes différents : le classement retenu à l’acte se vérifie avant de signer, car il détermine directement le montant dû ;
• VPT contestable : la valeur fiscale attribuée au bien après la construction résulte d’un calcul administratif. Si elle paraît surestimée, une demande de réévaluation peut être déposée : la VPT servant d’assiette à l’IMI chaque année, une correction se répercute durablement ;
• Qui doit l’impôt : l’IMT et le droit de timbre incombent à l’acheteur, au moment de l’acte. L’IMI est dû par la personne propriétaire du bien au 31 décembre : un point à connaître lors d’une vente ou d’un achat en cours d’année.

Où et comment payer : le portal das finanças

Toutes ces taxes se règlent auprès de l’administration fiscale portugaise, dont le guichet en ligne est le portal das finanças. L’accès demande votre NIF (numéro fiscal portugais) et un mot de passe délivré par les finances. En pratique :

• IMT et imposto de selo : les avis de paiement (guias) sont générés avant la signature de l’acte, le plus souvent par le notaire ou l’avocat qui accompagne l’achat. Le règlement se fait en ligne, en banque ou par référence multibanco (le système de paiement interbancaire portugais), justificatif à présenter à l’acte ;
• Taxes municipales du permis : elles se paient directement à la câmara, sur avis émis lors de l’approbation du dossier ;
• IMI : l’avis arrive chaque année, par courrier ou dans la messagerie du portal. Le paiement se fait en une ou plusieurs échéances selon le montant. Depuis la France, activez les notifications électroniques sur le portal et, si vous le souhaitez, le prélèvement automatique : les deux évitent qu’un avis papier égaré se transforme en majoration.

Côté France : ce que change la convention fiscale

La convention fiscale franco-portugaise évite la double imposition : les impôts fonciers portugais ne se cumulent pas avec un équivalent français sur le même bien. Trois obligations demeurent pour un résident fiscal français :

• déclarer la détention du bien à l’étranger et les comptes bancaires ouverts au Portugal ;
• déclarer les éventuels revenus locatifs selon les règles de la convention ;
• intégrer le bien à l’assiette de l’IFI si votre patrimoine immobilier net mondial dépasse le seuil d’imposition.

La chronologie complète en un tableau

Ces chiffres sont indicatifs, constatés en 2026, et à valider avec un professionnel pour votre situation. Pour le montage global, voir les 4 options de financement.

Questions fréquentes